2021年12月5日更新
不動産を高く売るなら今がラストチャンスかも！2022年問題とは？？
PR：リビン・テクノロジーズ株式会社
「生産緑地の2022年問題」をご存じですか？
大都市近郊に農地をお持ちの方以外にはあまり聞いたことがないという方も多数かと思います。
聞いたことがある方でも、よくわからないけど大変なことが起こるらしいといった漠然としたイメージではないでしょうか？
今まさにこの「2022年問題」が不動産業界ではクローズアップされています。
2022年問題をかんたんに説明をすると、
生産緑地の8割が2022年に指定解除となり、都市部にある農地（生産緑地）が宅地として大量に市場に供給されるという問題です。
その結果、土地が一斉に売却され価格が急落する
という問題が起こる可能性があるということです。
生産緑地の2022年問題とは
2022年問題とは、正確ににいうと「生産緑地の2022年問題」となります。
都市圏の市街化区域にある農地は、生産緑地法により農地として認定される「生産緑地」と、宅地に転用する「宅地化農地」となっています。
各自治体から生産緑地としての指定を受けた土地は、固定資産税が一般農地の水準になり、相続税の納税猶予が与えられるメリットがあります。
ただし、生産農地としての指定を受けた土地での終身営農が生産農地として指定される条件となっています。
生産緑地としての指定を受けると、土地所有者の死亡などの理由で農業を廃業するか、指定日から30年経過するまでは土地を売りに出すことができません。
逆に言うと、指定日から30年経過すれば、その土地を売却することができる様になる訳です。
生産緑地の指定は1992年から始まり、2022年には約8割の土地が指定から30年が経過するため、条件を解除された農地が宅地として大量に売りに出される可能性があります。
その結果、不動産の地価が暴落し賃貸不動産などは空室が増え中古マンションなどの価格が下がってしまう…
そんな可能性があることが指摘されています。これが2022年問題と呼ばれるものです。
そのため、地価の暴落が起こる前の今が不動産を高く売るならチャンスという訳です。
POINT
生産緑地制度とは？
土地所有者の農業の継続を条件として、固定資産税や相続税など税制上の優遇を受けられる農地で以下の条件を満たすものです。
- 公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全など良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設などの敷地の用に供する土地として適しているもの。
- 500平方メートル以上の規模の区域であること。
- 用排水その他の状況を勘案して、農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるもの。
引用：e-Gov「生産緑地法第3条第1項」（※一部記載を変更し抜粋）
また、税の優遇を受けられる代わりに以下の条件を守らなくてはありません。
- 当該土地を農地として管理すること。
- 生産緑地であることを掲示すること。
- 生産緑地地区において、建物やその他の工作物を造成したり、土地に手を加えたりしないこと。
生産緑地に指定されている土地はどの位あるのか
現在、市街化区域内にある農地は全国で約6.6万ヘクタールあります。
そのうち三大大都市圏特定市内の生産緑地は1.2万ヘクタールとなっています。
三大都市圏特定市とは、東京23区を中心とした首都圏・中部圏・関西圏の政令指定都市を指しています。
それ以外の制度導入都市の生産緑地は100ヘクタール程度しかないため、2022年問題の生産緑地のほとんどが三大都市圏特定市に集中しています。
そして2022年にこの生産緑地の8割程度が指定期限となります。
主要都市部の生産緑地が一斉に指定解除され売却可能になる、これが2022年問題が議論されている原因です。
2022年問題で予測される不動産への悪影響とは？
現在指摘されている影響は主に次の2つです。
- 宅地の過剰共有による地価の下落
- 中古マンションの価値の下落
宅地の過剰供給による地価の下落
生産緑地の指定が解除され一斉に土地が売却された場合、宅地の過剰供給が発生する恐れがあります。
指定解除された土地がすべて宅地として売りに出されるということは考えにくいですが、通常よりも土地の供給量が増えることは間違いありません。
更に下落を懸念し早く土地を売りたいという人も増える可能性があるため、値下げ競争が起こってしまう可能性があります。
先祖代々の土地を大事に保有したいと考える方や、アパートなどを建てて節税対策をする方もいらっしゃると思います。
ですが、生産緑地の所有者には高齢者が多く農業の継続を選択しないケースも考えられます。
その場合、土地を所有し続けるよりも高額な固定資産税の支払いを避けるため、土地を売りに出すケースが増加してもおかしくはありません。
中古マンションの価値の下落
また、考えられることとしては地価だけではなく中古マンションの価値が下がる可能性も考えられます。
生産緑地の指定解除後は、原則として市町村に土地の買取りを依頼するか、不動産会社などを通じて第三者に売却を依頼することとなります。
市町村が買い取れなかった場合、農業従事者に対して売買のあっせんがなされることになっていますが、農地として買い手がつかない可能性も考えられます。
そうなると、土地所有者は業者を通じての売却を検討する可能性が高いと考えられます。
結果として多くの土地が出回ることとなり、数年後には購入された土地に多くの新築マンションが建てられることで周辺の中古マンションが売れにくくなる可能性が考えられます。
以上から、2022年が過ぎれば過ぎるほど不動産価格の下落傾向は進んでいく可能性が高いということです。
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